Коллеги, наконец УК «Парус» анонсировала размеры дивидендных выплат в фондах коммерческой недвижимости «Парус-ОЗН» и «Парус-Нордвей», после перехода к стратегии Level UP.


*** Короткая справка ***

В ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» используется привлеченный в банке кредит для покупки недвижимости. Далее за счет привлечения денег пайщиков кредит досрочно погашается, а пайщики ежемесячно получают доход от аренды.

Подробную механику я уже разбирал на примере фонда "Парус-СБЛ".

*** Стратегия Level UP ***

Стоимость кредита во всех трех фондах ниже отношения арендного потока к стоимости объекта недвижимости. Из-за этого возникает ситуация, что досрочное погашение кредита становится менее выгодным, чем его сохранение. Управляющая компания приняла решение на несколько лет приостановить досрочные выплаты по кредитам, зафиксировав размер кредитного плеча в следующих объемах:

( Читать дальше )

В таблице перечень фондов недвижимости в периметре моего мониторинга. Перечень параметров к сравнению будет расширяться. Разработка рейтинга откладывается, так как вес параметров неоднозначен, возможно, в нем вообще нет смысла и достаточно мониторить и сравнивать между собой фонды по ключевым характеристикам.





На текущем этапе таблицу нельзя использовать как однозначное руководство по принятию инвестиционных решений. Нет универсально хороших и универсально плохих фондов. Повышенная доходность может являться индикатором повышенных рисков, как например по фонду Сбер Арендный бизнес история выплат демонстрирует нестабильный денежный поток, а высокая стоимость пая затрудняет быструю продажу без дисконта.

Напротив, ежемесячные стабильные выплаты, низкая стоимость пая и прозрачные условия создают премию к СЧА, как в фонде от ПНК, но и здесь ждет риск — в случае продажи имущества фондом, стоимость сделки будет вероятнее всего исходить из оценки имущества независимым оценщиком, а инвестор при покупки паев с премией может потерять часть денег.

Отдельно стоит обращать внимание на возможность доп. эмиссии фондом, это «окно» для недобросовестных практик, когда фонд сначала привлекает деньги на депозиты как фонды от аффилированных с банками УК, не забывая взимать полную комиссию, а когда-нибудь потом покупают объекты недвижимости, что приводит к серьезному рыночному дисконту к СЧА, который мы можем наблюдать в таблице. Разумеется, на этапе первичного размещения нельзя покупать паи, если объект уже не приобретен в состав фонда, но на вторичном рынке может открыться возможность купить актив с перспективами роста выплат, но и рисками неэффективного поведения УК.


*** Предупреждение ***

! Информация не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
! Таблица сравнений ориентируется только на важные для меня параметры!

*** Общие характеристики ***

• Наименование: Закрытый паевой инвестиционный комбинированный фонд «Рентный доход ПРО»
• Страница фонда: ссылка
• СЧА на пай: 1096 ₽
• Рыночная цена пая на 05.01.2023: 861 ₽
• СЧА фонда: 1 822 млн ₽
• Возможна доп. эмиссия: Да, доступно увеличение фонда в х300 раз
• Договор доверительного управления: до 15.04.2036
• Выплата дивидендов: Раз в 3 месяца
• Для квалифицированных инвесторов: Да
• Комиссии фонда: 1% от СЧА + 10% от результата отчетного периода вознаграждение УК; 0,5% от СЧА вознаграждение депозитария, аудитора, оценщика

*** Структура активов ***


Источник: отчет управляющего

• Фонд не смог разместить 300+ млн рублей в течение 1+ года (!)

( Читать дальше )

Так как тема фондов недвижимости для меня сейчас находится в фокусе внимания, хотелось бы ответить на тему: «А почему у нас нет инвестиционных фондов по покупке недвижимости под сдачу?» по аналогии с тем как такие фонды существуют в США.

Вся проблема лежит в плоскости разницы между ставкой капитализации, за которую можно принять отношение операционной прибыли к стоимости объекта инвестиций и ставкой фондирования — привлечения заемных денег в проект и издержками фонда.

В одной из своих статей с аналитикой фонда Парус-СБЛ я наглядно показал из чего складывается операционная прибыль фонда и в целом подробно раскрыл экономику фонда недвижимости:


Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели

( Читать дальше )

График индекса RGBI (ценовой индекс ОФЗ), график: bcs-express.ru

Ключевые роли облигаций в портфеле:

• Снижение волатильности портфеля
• Высвобождение денег под покупки после падения рынка акций
• Стабилизация денежных потоков за счет условно гарантированных купонов

Однако, как видно из графика ценового индекса ОФЗ, облигации так же подвержены волатильности (примечание: короткие в меньшей степени, длинные — в большей). Индекс RGBI снижался в течение 2021 года на фоне роста ключевой ставки ЦБ РФ с уровня ~150 пунктов в начале года, достигая нижней отметке в районе 108 пунктов в феврале — марте 2022 на фоне геополитических событий, падение с начала 2021 года до марта 2022 года составило около 30%. 

Наши первые выводы:
облигации могут быть подвержены высокой волатильности, особенно длинные, особенно в то время, когда мы собрались их задействовать для покупок просевших акций.

( Читать дальше )

Упрощенная схема организации фонда, подготовлена на основе данных финансовой модели


Главная особенность фонда ПАРУС-СБЛ (как и других фондов от Паруса) заключается в использовании кредитных средств для покупки объекта недвижимости, что позволяет исключить простой денег инвесторов, но приводит к созданию на первый взгляд сложной схемы владения имуществом, как это показано на первом рисунке.

Схема открытия такого фонда выглядит примерно так: 

• Фаундеры собирают минимальную сумму и выдают ее в виде займа ООО
• ООО берет заем у фаундеров и кредит в банке, после чего приобретает объект
• При продаже паев фонда на бирже, полученные у инвесторов деньги снова выдаются в виде займа ООО
• ООО замещает банковский кредит займом от инвесторов
• Арендный поток от сдачи объекта, за вычетом всех издержек, выплачивает в ЗПИФ в виде процентов по займу

( Читать дальше )

Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал»

• ISIN: RU000A1013V9

• Листинг: 1 уровень (наиболее ликвидный ЗПИФ недвижимости на Мосбирже)

• Страница фонда на сайте УК: ссылка

• СЧА на пай: 1 737,51 ₽ на на 12.10.2022

• СЧА фонда: 5 150 363 109,92 ₽ на 12.10.2022

• Рыночная котировка на 12.10.2022: 1 741,6 ₽ (цена крайне близка к СЧА)

• Договор доверительного управления: до 31.07.3034 (компания настроена на долгосрочное сотрудничество с инвесторами)

• Выплата дивидендов: ежемесячно с октября 2022

• Для квалифицированных инвесторов: нет

• Сектор: индустриальная и складская недвижимость

• Комиссии фонда: 0,25% комиссия УК; не более 0,35% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика, данный размер комиссии является рекордно низким для ЗПИФ недвижимости на российском рынке

Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости



( Читать дальше )

1. Общая характеристика

• Наименование: Фонд Арендный бизнес 7
• ISIN: RU000A1034U7
• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 106 468,33 ₽ на 16.08.2022
• СЧА фонда: 23 095 690 711,35 ₽ на 16.08.2022
• Рыночная котировка на момент написания статьи (26.08.2022): 94 800 ₽ (дисконт 12,3% к СЧА)
• Договор доверительного управления: до 31.03.2031
• Выплата дивидендов: ежеквартально
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: склады, офисы, машиноместа и т.д.
• Комиссии фонда: 1% комиссия УК; до 0,5% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора; комиссия УК за успех: до 5% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год

2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• 16,4% — доля недвижимости в фонде на конец июля
• 82,3% — деньги на счетах и депозитах на конец июля

( Читать дальше )

Продолжаю анализировать ЗПИФ-ы на коммерческую недвижимости.

Предыдущий пост:
Вложения в коммерческую недвижимость: Альфа-Капитал Арендный поток 1


1. Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток 2
• ISIN: RU000A101YY2 
• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности!)
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 290 804,83 ₽
• СЧА фонда: 981 968 442,36 ₽
• Рыночная котировка на момент написания статьи (22.08.2022): 240 000 ₽ (дисконт 21,2% к СЧА!)
• Договор доверительного управления: до 02.03.2026 (краткосрочный договор сроком 5 лет!)
• Выплата дивидендов: ежеквартально
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: Street retail

2. Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• Доля недвижимости: ~98%
• Текущая доходность, купленной в фонд недвижимости: ~11,4% годовых

( Читать дальше )

Коллеги,
нахожусь в процессе поиска фондов на недвижимость. В интернете очень сложно найти независимую аналитику по ЗПИФ недвижимости, наиболее качественная аналитика была у нашего коллеги @Алексей [buythedip] на сего сайте, к большому сожалению, он больше не публикует свой анализ фондов, в результате чего я решил восполнить возникшую пустоту.

1. Общая характеристика

• Наименование: ЗПИФ Альфа-Капитал Арендный поток
• ISIN: RU000A101HY7
• Листинг: 3 уровень
• Страница фонда на сайте УК: ссылка
• СЧА на пай: 299 919,95 ₽
• СЧА фонда: 1 276 413 952,72 ₽
• Рыночная котировка на момент написания статьи (21.08.2022): 230 000 ₽
• Договор доверительного управления: до 01.03.2025
• Выплата дивидендов: ежемесячно
• Для квалифицированных инвесторов: нет
• Сектор: Street retail

2. Допущения анализа

• С учетом ежемесячной выплаты дохода, считаю достаточным аналитический срез за последние 3 месяца, по которым доступна отчетность

( Читать дальше )